Urteil des BG Meidling
Dem Mieter ist es hierbei – zumindest in 1. Instanz – gelungen eine Mietzinsreduktion um 100% zu erlangen. Er hat sich dabei unter anderem auf § 1104 ABGB berufen. Gem § 1104 ABGB muss der Mieter keinen Mietzins entrichten, wenn der Mietgegenstand wegen eines außerordentlichen Zufalls gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass es sich bei COVID-19 um eine unter § 1104 ABGB zu subsumierende Seuche handelt und somit um einen nicht dem Mieter zuzurechnenden außerordentlichen Zufall.
Erkenntnisse aus dem Urteil
Das Urteil ist ein erster Hinweis darauf, dass eine Mietzinsreduktion wohl am Ehesten durch eine auf § 1104 ABGB gestützte Argumentation erreicht werden kann und nicht – wie immer wieder diskutiert und empfohlen – aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.
Aus dem bisher zu dem Fall berichteten wird auch wieder ersichtlich, dass in so komplexen rechtlichen Situationen wie der COVID-19-Krise auch und gerade die Details von großer Bedeutung sind. Es kommt eben auf die im Einzelfall unterschiedlich gewichteten Faktoren wie zB Geschäftszweig des Mieters oder Lage des Bestandsgegenstands an.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten mit Bedacht prüfen wie und unter Berufung auf welche Gründe sie Mietzinsreduktionen begehren oder bekämpfen wollen. Es sind also klar jene im Vorteil die hier schnell agiert und auch in den Randaspekten durchdacht gehandelt haben.
Für den „zweiten Lockdown“ gilt es also zB aus Sicht des Vermieters bereits im ersten Schriftverkehr folgendes zu beachten:
- Es sollte festgehalten werden, inwiefern das Bestandsobjekt trotz Unerfüllbarkeit des Hauptzwecks weiterhin genutzt wird.
- Die Intensität der Nutzung oder die Abweichung vom ursprünglichen Mietzweck sollte ebenfalls festgehalten werden.
(10.11.2020)
